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住宅停车位和车库所有权研究

* 来源: * 作者: * 发表时间: 2020/01/11 0:23:33 * 浏览: 6
独立性,因此不能用作区分所有对象的目标。一些学者认为,``理想墙''的思想,只要有一个固定的边界来指明范围,以便人们可以将概念中的一部分与其他部分区分开,就可以视为专有部分,具有独立。如德国法律。判断结构和使用的独立性,应从边界的清晰性,封闭性和交通的直接性来进行判断。简单的表面空间没有封闭,因此很难成为独有的对象。停车空间是利用土地使用权的表面划定的表面空间。它不是独立的特定对象,并且不能是单独的交易对象,因此不能是排他所有权的对象。因此,停车位不能作为所有者的个人财产单独出售,而可以成为共同所有权的对象,并属于所有所有者。 “理想墙”的主观判断标准不利于产权明晰和解决纠纷。车库(地上和地下)本身就是建筑物,有4至5个封闭的空间,可以注册为专有权。当整个地下车库(不包括民防工程)时,它可以作为专有部分存在,可以出售,租赁等。但是,地下车库中的单个停车位没有明确的四-一个空格,不会形成封闭的空格,并且不能是单独的交易对象。因为“一件物品只能在个人所有权的范围内进行控制,所以法律可以确保每件经济上独立的物品都可以独立于其他物品进行控制和使用。” 14但是,整个地下车库是一个整体,可以共享多人。基金项目:江苏省人大地方立法研究课题“城市机动车停车位法律问题研究”的重点研究成果之一。应当同意拥有车位和车库的所有权由当事方通过出售,赠与或租赁形式进行。第3款:业主共有的道路或其他场所占用的停车位归业主所有。地下停车场可分为多个停车位。这里的“停车空间”不在本研究范围之内。共有四个地下停车场,可以看作一个整体车库,售后可以由多人共享。作者认为,停车位应指地上停车位,而地下停车位实际上是整个停车库的一部分。 ①请参考建设部《房地产计量办法》(GBm7986- 2⑴0,20年8月1日实施)。地上车库可以是独立的财产对象,并且所有者享有专有所有权。车库是否具有独立的产权证书,没有人可以否认其财产对象的状态,因为如果车库的地板高度高达2.2m或更高,则存在清晰的四比一,这在物理上是与房屋的结构相同*。那么为什么要出具房屋产权证和车库呢?但是,有学者认为,``不计算2.2m以下的地下车库和2.05m以下的地下车库的建筑面积''的规定,建筑物的这一部分可以拥有产权证书。可以认为建筑物的这一部分A建筑物完全与建筑物面积的计算无关,不能将其单独与建筑物分开,应该将其修复。建筑物由所有者共享。但是,建造车库需要资本投资。如果将其完全转让给所有者,则对开发商是不公平的,无疑会影响开发商建造车库的热情,并最终影响所有者的长期利益。根据部门法规否认财产的专有财产是不合适的。因此,车库没有产权证书的原因不是因为它没有拥有产权的条件,而是因为实际立法落后于实践。中国目前的房地产注册制度还很不完善。作为宣传的基本载体,房地产登记册和产权证证书在社区车库的所有权中没有发挥作用。 “财产法”对此也没有规定,那么您可以修改“城市住房管理法”,“房地产登记法”来解决此问题。二,车位和车库所有权的定义中国法律没有对住宅区的车位(库房)所有权做出规定,一些地方法规也很含糊,例如深圳《条例》第40条。在《停车场规划与机动车管理》中,居住区的停车场可以由社区建设单位(开发商)拥有,也可以由社区所有人拥有或者由所有者拥有。 。 《大连市辖区机动车停放管理暂行规定》和陕西省《物业管理区机动车停放服务规定》在《价格管理办法(试行)》中也有类似规定。北京市《居住社区机动车停车管理办法》规定,居住社区停车位的产权可以归建设单位或业主所有。禁止任何单位和个人出售已建成的停车位。如果车库符合《杭州市住宅小区配套公共建筑施工管理暂行规定》的登记和发证要求,开发建设单位应当按照有关规定申请房屋所有权证书。规定。如果该物业是出售或租赁的,并且不符合注册和发行的要求,则在购买或出售房屋时,应在购买合同中同意转让车库使用权。南京市《关于商品房转让及其他问题的若干规定(试行)》规定,居住面积应为社区标准室内汽车停车位的85%。分配标准属于开发商,开发商可以将其公开出售给所有者,其余15%和所有露天车辆停车位是社区所有所有者共享的停车位,可以租用,但其收入属于所有上述当地法律和法规都没有单独规定和区分社区中的停车位和车库。住宅停车位和车库的初始权利属于开发商,开发商可以通过出售将所有权转让给所有者,也可以租赁使用权。由于各地区关注保护的团体不一致,因此理论和实践上的混乱导致同一案件在不同地区的判断结果不同甚至相反。从立法理论的分析来看,有关停车位和车库所有权的地方法规和规章违反了《中华人民共和国立法法》的规定,即“基本民事制度只能制定法律”是因为“财产所有权”和“某些所有权”属于基本的民事制度。从科学的角度进行讨论。 1.谁拥有住宅小区的车库?在司法实践中,一项判决直接确定该车库是建筑物的所有者(即所有所有者)(例如南京兴汉花园案)的所有者,但是大多数决定都拒绝了所有者的诉讼。如武汉卓道泉南路南苑花园,北京华清嘉园等。在车库所有权理论领域,主要有以下三种理论: ,并说明它是否包含在池区中。 “沟通到池中去执行不同的法律法规,考虑到各方利益”的“贡献理论”,确定车库所有权的建设成本:“公共设施理论”认为社区车库是公共的商品房的附属设施,其财产权并转让给所有所有者,应当属于所有权分工。也有学者同意单独的立法模式台湾的法定类型,奖励类型和自我创造类型。 17.的专有部分具有独立财产权。因此,在出售房屋时,车库的面积不能包括在商品房中。如果对公共部分的面积进行了分配,如果对公共部分的面积进行了分配,则车库的专有部分的财产将被拒绝。因此,立法可以规定车库是一个独立的所有权对象,不能作为公共区域共享。当然,应该允许开发商选择将这个车库整体出售给所有业主。所有者将承担车库的费用,最终车库将由所有者共享。但是,应该注意的是,这里车库的共同所有权是民法共享的或股份共享的。在建筑物之间区分所有是很常见的。现实实际上,所有者不一定需要车库,并且由所有者分摊建造车库的成本并不能满足所有所有者的意愿。只要开发商不将车库的面积包括在所有者建筑物的总面积中,并且车库的建设需要额外的投资,这些投资可能会减少开发商的利润。在这种情况下,车库归所有者所有。不公平根据基本法律原则和法律要求,车库是由开发商建造的,而不是由开发商代表所有所有者建造的。车库的产权是否与商品房一起转让给所有人,取决于中国的法律规定来调整产权的转让。是否将车库的建​​设成本摊销到房价中作为判断车库所有权的标准。由于中国不完善的房地产登记制度,完全由开发商决定是否将其包括在房价中。开发人员利用自己的强势地位援引大量证据来证明车库属于他们,而所有者的证明能力显然很弱。不必断定车库是业主的共同结论。确定该车库是整个社区中的公共辅助设施,仅决定其使用性质。所有者“共享”车库的前提是所有者“拥有”。在不说明开发商如何将车库的初始所有权转让给所有者的情况下,很难得出房主共享车库的结论。换句话说,只要开发者不承诺捐赠给所有所有者,其所有权应属于开发者或第三方。地区的学校和邮局就是例子。两者都是社区中的公共设施,但是学校和邮局的所有权显然并不属于所有所有者。出于同样的原因,车库不能由所有者直接拥有,因为它是附属设施。决定:“如果对会所或车库的所有权达成协议,则应遵守该协议;如果没有协议或协议不明确,则应归所有者所有,但建筑因此,在车库上没有协议所有权协议中,车库是由所有者拥有的。该规定剥夺了卖方的所有权,并将其转让给买方,这与宪法对保护私有财产权的要求背道而驰。 《物权法》第七十四条规定:“在建设区,计划用于停车的停车位和车库的所有权,应当由买卖双方以买卖,赠与或租赁的方式达成协议。”可以看出,该车库是指定的在销售合同中。无论是出售,赠与还是租赁,它都表明开发商对停车位的所有权,除非在合同中明确约定其属于所有者。尽管此规定对开发商更有利,但由于开发商是车库的原始所有者,因此这是合理且合法的。只要开发商在销售合同中不同意车库的所有权,他就无权使用车库。进行转让时,无疑表明开发商保留了所有权,并且很明显“不同意归还业主”的规定是不充分的。。但是,如果车库没有独立财产权,纠纷仍然会存在。在世界各地不同的建筑法规中,一般要求单独出售的专有零件必须进行注册,而通用零件则通过推定予以确认。如果未将车库注册为独占部分或注册不明确,则应假定该车库为共享部分,并且所有者在购买专有部分时应免费获得共享部分的共同权利。因此,购买者在签订商品房买卖合同时,还应关注社区的配套设施是否具有单独的产权。没有配套设施的独立产权,购买者具有共同的权利。否则,它们由产权证书的持有者拥有。不能由所有所有者共享。 《财产法》仅规定了商定的车库处理方法。没有关于车库的独立所有权状态以及权利证书的登记和发行的规定,应尽快加以改善。 2.住宅区的停车位归建筑物所有人所有。由于它们属于建筑物的所有权,因此专有部分可以一起转让,并且应归住宅区的所有者所有。停车位(如社区中的绿色空间和道路)仅需要在财产所有权中定义,并由所有者共享。停车位归所有者所有,不归开发商所有。有两个原因。一个是开发商直接在土地表面上设置的停车位不是建筑物,不可能获得房地产权的初始登记和房地产证。停车位没有独立性,只是对土地的占用,它所占用的土地使用权由所有人共享。第二个问题是,开发商几乎没有在划定停车位方面进行任何投资,并且某些划定停车位甚至可能减少社区中的绿色空间或道路。因此,拥有人拥有停车位不会给开发商带来不公平的损失。因此,由业主拥有的强制性停车位的提供不会降低开发商对建造停车位的热情。相反,如果社区中没有停车位,开发商将很难出售房屋。此外,我们也可以借鉴中国台湾的经验,介绍设置合法停车位的做法,以在一定程度上减少对停车位所有权的争议。停车位所占用的土地与所有者拥有和共有的土地不是同一土地,而是两个单独的土地,应确定该停车位归所有者所有。这样,《物权法》第74条第3款中模棱两可的条款得以解决,因为在实践中很难定义“占用所有者共享的道路或其他场所”的停车位。停车位由所有所有者共享,因此开发人员不必担心划定或出售停车位,所有者也不必担心将停车位转让或出租给所有者以外的其他人,这将影响停车位的管理和安全。社区。这从根本上解决了停车问题上的冲突。 33.停车场和车库应在内部。计划用于停车的停车位和车库应首先满足车主的需求。 “在这里”需要指“购买需求”或“使用需求”,而“第一”指的是时间概念或实体权利概念。 ①在中国台湾,建筑物是否按照法律强制性进行分类。停车场分为三种:合法停车场,自增停车场和奖励额外停车场。合法停车位是法律要求的一种停车位。它是一个合法的停车位和一个紧急疏散位。它是建筑物不同所有者的共同所有权,不能单独转让。它属于建筑物的共同所有权。建筑物不能单独转让。学者一些学者认为,使用“第一”而不是“优先”的原因是因为“优先”意味着所有者在相同条件下有优先获得权。 “先”则不作区分,这对于保护所有者利益更有帮助。实际上,“第一”实际上是很难实现的,因为在实践中,所有者经常认为车库是所有者共享的,不愿意为获得车库的产权而付出任何代价,而开发商也不会放弃车库的好处。 “本质就是”优先。 “如果不允许所有者享有优先权,那么所有者将失去在附近购买或租赁车库的权利,并且在一定距离之外停车在经济上是不合理的,并且在实践中会导致开发商和所有者之间的紧张关系。本条款的“需求”包括购买权和优先租赁权。规划区域中的停车场(车库),无论是出租,赠与还是出售,都必须“首先满足所有者的需求。”成立后的几年内,所有者尚未购买车库。开发人员可以拥有车库的所有权。必须由所有者使用,并且所有者拥有优先权。如果开发商的停车需求得不到满足,开发商就会盲目考虑自己的经济利益,并向外界提供停车服务。这是一种损害所有者利益,违反民法基本原则的行为,不得滥用权利,并且法律禁止这种权利。 。所有者可以向法院提起诉讼,要求法院裁定停车位(车库)销售合同无效。如何理解“规划区域”中的停车位和车库,是指在规划中使用停车位和车库的情况。如果它们未在计划中用作停车位或车库,则它们实际上已在计划中使用。停车方面,《物权法》不予保护,未在规划区域内建造的停车位和车库所有者不享有“首先满足需求”的权利,因此原先的规划并未用于停车位,车库,但后来被用作停车位和车库(例如,将住宅道路,绿地等划分为停车场),如何实现“首先满足所有者的需求”,第74条第3款规定:占用所有者共享的道路或其他停车位汽车的停车位属于车主。由于它们属于所有者,因此应采取与社区中的停车位相同的措施,即它们是否位于规划区域内或占用在道路上或所有者共享的其他场所上建造的停车位,无论是属于所有者还是开发商的停车位,车库,社区中的所有者都享有“第一个完整的需求”的权利。因此,此处的“计划”应删除。 24.结论总之,社区停车位应由所有所有者共享,除非如上所述,停车位所占用的停车位具有独立所有权。小区域的车库可用作独立的财产保护对象。它应该是专有部分,可以由社区所有者或开发人员拥有。对于社区内的停车位(车库),无论是在计划区域之内还是之外,或者由所有者拥有或由开发商拥有,所有者都有权“首次见面”。 《物权法》规定“首先满足所有者的需要”,“此处”首先应指优先权,而“需要”此处应包括优先使用权,购买权和租赁权。